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SCPI : faut-il toujours investir en direct ou via démembrement ?

La crise économique générée par le Covid-19 engendre des répercussions sur le versement des loyers par les locataires des SCPI, ces véhicules de placement immobilier à gestion assistée. La portée de cette crise ne peut être mesurée à l’avance, en ce qui concerne la durée et l’ampleur pour les semaines qui suivent. Les investisseurs sont ainsi dans le flou : investir ou attendre et dans ce cas, jusqu’à quand ?

Or, il existe une solution extrêmement intéressante et encore peu connue pour ceux dont la perception des loyers ne fait partie des objectifs du moment : la souscription à des parts de SCPI en nue-propriété, c’est-à-dire que la SCPI sera gérée en démembrement. Dans notre article, nous allons en premier lieu faire état des mesures à prendre en cas d’investissement en direct, puis nous nous intéresserons aux avantages de la souscription en démembrement.

Billet De Banque, Euro, Factures

Les précautions à prévoir avant d’investir en direct

Avant tout, rappelons que l’intérêt d’investir dans des SCPI est de percevoir des revenus locatifs sans avoir à s’alourdir des contraintes de la gestion locative. Cette dernière est en effet assumée par l’exploitant qui collecte les loyers avant de les reverser aux souscripteurs. Ainsi, il n’y aurait pas d’intérêt à souscrire à une SCPI si celle-ci fait face à d’importantes difficultés à collecter ces loyers, par exemple en cas de crise économique de grande envergure.

Les SCPI qui ont opté pour la diversification de leur parc ne sont pas exposées à ce risque de non-paiement intégral des loyers. En effet, si certains secteurs d’activité sont fortement impactés par la crise, entraînant la paralysie de l’entreprise et ainsi l’arrêt des versements, d’autres en sont épargnées. Les entreprises qui échappent ainsi au fléau continuent à maintenir une trésorerie équilibrée et demeurent solvables. Par conséquent, il n’y a pas de risque pour que la SCPI soit totalement privée de revenus locatifs. Avant d’investir, il est donc déterminant de se pencher sur la composition du parc et la typologie de ses immeubles.

Par ailleurs, notons que suite à la décision gouvernementale d’autoriser le report des paiements, les locataires s’en acquitteront une fois la situation revenue à la normale. La SCPI pourra alors reporter la distribution des dividendes si elle le juge nécessaire, mais toujours selon sa propre stratégie de gestion.

Car il faut aussi prendre en compte l’existence de ce que l’on appelle le report à nouveau ou RAN, qui est une soupape de sécurité destinée à « dépanner » la SCPI en cas de paralysie temporaire. Certaines de ces SCPI constituent ce RAN, d’autres non. Pour une meilleure sécurisation de son placement, il vaut donc mieux s’assurer que le produit a bien les moyens de survivre à une crise.

Pourquoi choisir d’investir dans des parts en nue-propriété ?

Autre option intéressante à analyser de près pour ceux qui peuvent momentanément se passer de revenus locatifs, comme nous l’avions annoncé ci-dessus : l’investissement en nue-propriété, c’est-à-dire que la SCPI à souscrire sera gérée en démembrement. Ce montage implique ainsi l’intervention de deux investisseurs :

  • celui qui est appelée usufruitier : il perçoit immédiatement des dividendes pendant la durée du démembrement
  • celui qui est appelé nu-propriétaire : il renonce aux revenus locatifs pendant la durée du montage et devient plein propriétaire seulement à l’expiration de celui-ci. Ainsi, il récupère l’usufruit qui complète la nue-propriété déjà acquise.

En plus d’acheter les parts à prix décoté, l’investisseur en nue-propriété est délesté de tout souci relatif au versement ou non des dividendes. La durée du démembrement est fixée par les deux parties. Plus elle s’étale dans la durée, moins le prix de la part sera élevé.

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